둔촌주공아파트재건축 분양가상한제 이슈로 알아본 선분양과 후분양의 차이

분양가상한제 둔촌주공아파트 재건축 이슈로 알아본 선분양과 후분양의 차이

 

요즘 부동산 뉴스 중에 가장 이슈를 꼽으라면 올해 가장 큰 분양 시장으로 꼽히는 강동구 둔촌동 주공아파트 재건축을 들 수 있겠습니다. 정부가 나서서 분양가상한제 적용하자 이로 인한 둔촌주공아파트 재건축 조합원 간의 갈등이 커지고 있습니다. 이와 관련한 이슈를 알아보고 선분양과 후분양의 차이를 알아보겠습니다.  

 

둔촌주공아파트 재건축에 관한 분양가상한제 이슈

정부가 분양가를 규제하자 올해 가장 큰 분양시장으로 불리는 강동구 둔촌동 주공아파트 재건축이 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 2910만 원(3.3㎡당)'을 제시하자 조합원들이 큰 충격에 빠진 가운데 조합원들 사이에서도 두 의견으로 나누어져 갈등이 생겼습니다. 과거 2970만 원이란 분양가 가이드라인에서도 불만의 소리는 많았지만 가격이 더욱더 내려가자 90% 이상 선분양을 찬성하던 의견이 갈리는 모습입니다. 

 

조합원 내부갈등 

일부 조합원들은 조합장의 해임을 요청하거나, 후분양을 요구하며 내부 갈등이 심해지고 있는 상황입니다. 현재 HUG가 조합에 제시한 2910만 원에 분양가가 나온다면 조합원 1가구당 약 1억 2000만 원 정도의 추가 분담금이 나올 것으로 예상되기 때문입니다. 

선분양과 후분양의 차이

이런 상황에서 조합원들은 손해를 감수하며 선분양을 하는 것보다는 후분양을 추진해야 한다고 주장하고 있습니다.

선분양과 후분양의 차이는 무엇인지 알아보겠겠습니다. 

 

선분양의 장점과 단점 

선분양은 건물이 완공되기 전 입주자에게 먼저 분양하는 제도입니다. 자금조달 방식, 편의 때문에 많은 건설사들이 사용하는 방식이기도 합니다. 

 

선분양의 장점으로는 중도금, 계약금 등으로 건설공사 비용을 마련할 수 있어 시행사, 시공사 등의 자금 부담이 적은 편이라고 할 수 있겠습니다. 그래서 지금 이슈가 되는 것처럼 낮은 분양가 책정이 가능한 것입니다. 입주자 입장에서도 분양 대금을 마련할 수 있는 준비기간이 길어져 부담을 덜 수 있습니다. 또한 부동산 시세차익을 기대할 수 있기도 합니다. 

 

이에 반해 단점은 입주자가 건물의 실물을 확인하지 못한 채 분양을 넣을지 결정해야 한다는 것입니다. 또한 극단적인 이야기로 분양 후 공사를 하는 중에 건설사의 부도 위험도 있습니다. 이러한 과정에서 부실공사와 하자 발생 가능성도 무시할 수 없습니다. 또한 분양권 전매 등으로 인한 투기 과열도 일어날 수 있습니다. 

 

후분양의 장점과 단점

후분양은 건물이 일정 공정률 이상 지어진 후 분양하는 제도입니다. 보통 공정률 80% 이상, 공공아파트는 60% 이상 지어진 분양하는 제도입니다. 

 

장점은 입주자가 직접 실제 아파트를 눈으로 보고 경함하고 계약할 수 있습니다. 그 직후 입주가 가능합니다. 이미 완공된 아파트를 보고 계약을 하므로 하자, 부실공사의 발생이 적은 편이며 건설사의 파산, 부도 위험도 적은 편입니다. 특히 분양가 폭등과 전매와 같은 투기 수요 차단에도 아주 효과적입니다. 

 

단점으로는 역시 시행사 시공사 등의 자금 조달 부담 증가를 들 수 있겠습니다. 분양가가 상승할 가능성이 높은 편으로 건설사의 자금 부담은 아파트 공급 감소로 이어질 수 있습니다.