분양가 상한제란

분양가 상한제란?

한마디로 정리하면 분양가를 제한을 두어 그 이하의 가격으로 분양하게 하는 법적인 효력을 가지는 제도입니다. 최근 몇 년 새 천정부지로 높아진 부동산 집값을 안정화하고자 하는 정부의 의지를 볼 수 있습니다.

2007년 처음 도입된 분양가 상한제는 2015년 중단된 이후, 민간택지에 적용 대상이 확대되면서 4년 만에 다시 부활한 것이라고 합니다. 한 가지 특이점은 다른 국가에서는 찾아볼 수 없는 매우 희귀한 케이스라고 하네요.

분양가는 어떻게 책정이 되는가? 

우리나라는 민간 건설사가 아파트를 공급하며 측정 기준은 원가+이익입니다. 이번에 정부가 만든 분양가 상한제는 정부에서 그 상한선을 정해주는 것이라고 할 수 있습니다. 

분양가 상한제의 적용 대상

민간택지 분양가 상한제 적용 요건

민간택지에 분양가 상한제가 적용되기 위한 기본 요건은 아래와 같습니다. 

직전 3개월 간 해당 지역 집값 상승률이 해당지역 물가상승률의 2배를 초과해야 합니다.

 

위 기본 전제와 함께 아래의 추가 요건 중 하나를 충족해야 하는데요

1) 직전 12개월 간의 아파트 분양 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역

2) 직전 3개월 간의 주택매매 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역

3) 직전 2개월 간 해당지역 월평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과 또는 국민주택규모 이하의 경쟁률이 10대 1을 초과한 지역일 경우

분양가 상한제의 장단점  

장점

정부의 부동산 집값 안정 대책 중 하나임에도 불구하고 분양가 상한제의 장단점이 명확히 드러나고 있습니다. 

우선 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되고, 집값이 안정될 것으로 정부는 보고 있습니다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다고 판단한 것입니다. 그리하여 적정 수준의 가격에 청약을 받을 수 있어 내 집 마련에 대한 부담을 줄일 것이라고 정부는 기대하고 있습니다. 

 

단점

1. 높아진 조합원과 건설사의 부담으로 사실상 서울 시내 재건축, 재개발 사업을 중단하자는 것으로 받아들여질 수 있습니다. 이는 주택 공급이 위축되어 결국 집값을 다시 상승시킬 수 있다는 것입니다. 

2. 신규 분양 가격을 낮춘다고 이미 높아질 데로 높아진 일반 주택 가격까지 잡을 수 있을까요? 전체적인 집값 안정보다는 이후에 가져올 수 있다는 부작용이 더 크다는 문제도 있습니다.

 

3. 로또 아파트가 늘어나면서 청약 과열이 나타날 수 있습니다. 인근 시세보다 저렴한 분양 가격으로 책정되다 보니 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주다 보니 투기 수요가 증가할 수 있습니다.  

4. 건설사 입장에서는 주택을 짓는데 들이는 비용도 무시할 수 없을 것입니다. 당연히 건축비에도 제한이 있을 수밖에 없겠죠. 그렇기 때문에 설계, 자재 면에서 품질이 떨어질 가능성이 매우 큽니다.